Grisebankes av KPI

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser beregninger NEnyheter har gjort på bakgrunn av leieprisanslag fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv (DN) og konsumprisindeksen (KPI) til Statistisk sentralbyrå. DN-panelet har en til to ganger i året siden 1988 vurdert kontorleieprisene i ulike områder i Oslo.

Den reelle leieprisutviklingen, altså nominelle leiepriser justert for KPI-utviklingen fra 1988, er dyster lesning for utleiere av kontorlokaler i så å si alle områder av Oslo. Selv om vi velger perioden fra 1988 til juni 2008, siste pristopp ifølge DN-panelet, er det en gjennomgående negativ reell leieprisutvikling i Oslo.

Over 50 prosentDe nominelle leieprisene i CBD-området – prestisje sentralt – lå ifølge DN-panelet på 2500 kroner i 1988. I dag vurderes prisene til 2700 kroner, bare 8 prosent høyere. Men KPI har fra 1988 frem til oktober i år steget med 64 prosent. Skulle leieprisene ha hengt med KPI, burde det typiske prestisjelokalet i dag ha vært leid ut for 4100 kroner kvadratmeteren, jfr. Tabell 1 og kolonnen ”KPI-justert”. Med andre ord måtte dagens CBD-leiepriser ha vært 52 prosent høyere enn hva de faktisk er. Prisene er 34 prosent under KPI-justert nivå (forskjellen kommer av hva man regner av).

Tabell 1

                                           Nov. 09    1988      KPI-justertPrestisje sentralt                    2700       2500         4100Høy standard sentralt             2200       2100         3450Nyere bygg, sentrum              2500       1750         2875God standard, sentralt            1850       1550         2550Høy standard vest                  1900       1600         2625Høy standard/nord/øst           1550       1250         2050 Eldre lokaler                           900       1000         1640 

Kilde: DN/NæringsEiendom

For lokaler av høy standard sentralt var prisene 2100 kroner i 1988, 2200 kroner i dag. Reelt inflasjonstap i perioden er 36 prosent. Verst er det gått ut over leieprisene i eldre lokaler, som er hele 45 prosent under det de burde ha vært. For de andre områdene av byen er inflasjonstapet mellom 12 og 27 prosent.

Så kan man si at dagens nivåer er bunnivåer, og det var høyt i 1988, i kjølvannet av jappetiden. Ja vel, men sammenlikner man 1988-priser med junianslaget i 2008, steg KPI i denne perioden med 60 prosent. Kontorleieprisene i juni 2008 burde med andre ord ha vært 60 prosent høyere enn i 1988.

Men en oversikt gjengitt i Norges Banks seneste ”Finansiell Stabilitet” viser at reelle leie- og salgspriser for kontormarkedet i november 2009 bare ligger på 80 prosent av nivået fra 1986. Faktisk har ikke leieprisene vært over indeksnivå 100 siden 1987/88. Transaksjonsprisene falt kraftig fra 1986 og var gjennom hele 90-tallet og frem til 2004 mer eller mindre halvert, målt i realpriser. Så var det en dobling fra 2004 til 2007, men 2007 er det eneste året i perioden der salgsprisene reelt er over 1986-nivået.

Kun CBDIfølge vår oversikt er det bare leieprisene i de sentrale prestisjeeiendommene som har holdt følge med KPI frem til juni 2008. 1988-nivåene på 2500 kroner tilsvarer nøyaktig leieprisanslaget fra DN-panelet på 4000 kroner i juni 2008, jfr. Tabell 2. Lokaler av høy standard sentralt ble bare leid ut for 2300 kroner for halvannet år siden. Prisen skulle ha vært hele 3360 kroner, inflasjonstapet er 31 prosent.

Tabell 2

                                         Jun. 08     1988      KPI-justertPrestisje sentralt                   4000        2500         4000Høy standard sentralt            2300        2100         3360Nyere bygg, sentrum             2600        1750           800God standard, sentralt           1900        1550         2480Høy standard vest                  2200        1600         2560Høy standard/nord/øst           1650        1250         2000 Eldre lokaler                           950        1000         1600 

Kilde: DN/NæringsEiendom

For eldre lokaler er verditapet 40 prosent fra 1988 til juni i fjor. Reell leieprisutvikling av gamle kontorlokaler har vært en katastrofe i hele perioden. Disse leieprisene ble i 1988 av ekspertpanelet vurdert til 1000 kroner kvadratmeteren, men ikke i noen av årene i etterkant har leieprisene vært på dette nivået. I de verste nedgangsårene på begynnelsen av 90-tallet ble leieprisene vurdert til lusne 400 kroner kvadratmeteren, en nominell nedgang på 60 prosent.

En annen interessant statistikk er å se på nyere bygg i sentrum. Ekspertpanelet vurderte i 1988 at nybygg kunne leies ut for 1700 kroner kvadratmeteren. I dag er anslaget 2500 kroner, en nominell oppgang på 43 prosent. Men korrigerer vi for inflasjonen, skulle de typiske leieprisene i november ha ligget på 2875 kroner, 15 prosent over dagens nivåer.