Krevende med refinansiering

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Norges Bank skriver i ”Finansiell stabilitet 2/2009” at de i flere rapporter har fremhevet at optimismen i eiendomsmarkedet lenge var stor. Markedsaktørene venter imidlertid nå at leieprisene vil flate ut på dagens nivåer.

Ifølge Norges Bank har markedsprisen for kontorlokaler siden toppen i desember 2007 falt med 35 prosent i de dyrere områdene, og med 20 prosent i de øvrige segmentene i Oslo.Sentralbanken mener det er en fare for at den svake utviklingen, med økende kontorledighet og fall i prisene for nye leiekontrakter, vil fortsette fremover som følge av lav aktivitet i tjenesteytende næringer.

Ved en nedgang i detaljhandelen kan flere butikklokaler bli stående ledige. Lønnsomheten til eiendomsforetak som eier hotellbygg, kan svekkes ved redusert belegg. Eiendomsforetak er ofte høyt belånt og står for en stor andel av bankenes samlede utlån.

Norges Bank nyanserer riktig nok budskapet ved å si at det lave rentenivået bidrar til lave finansieringskostnader for eiendomsforetakene. Mange av selskapene har imidlertid bundet renten på mye av gjelden, som altså skal refinansieres de nærmeste årene.

”En stor del av gjelden til næringseiendomsforetakene forfaller i 2012. Ved fortsatt stram kredittpraksis fra bankene og svak lønnsomhet, vil det bli krevende å finansiere seg fremover”, advarer Norges Bank i rapporten.

Sektoren ”Næringseiendom” står for øvrig for 39,4 prosent av foretakenes (norske aksjeselskapers) totale bankgjeld ved utgangen av 2008, ned fra 40,8 prosent ved utgangen av 2007. Misligholdssannsynligheten for denne gruppen vurderes av Norges Bank til 1,65 prosent.

Det er i den lavere enden blant de ulike næringsgruppene, men sannsynligheten har steget fra 0,96 prosent ved utgangen av 2007. En større nedgang i eiendomsprisene og ytterligere svekket lønnsomhet for foretakene kan gi økte utlånstap for bankene.

Sentralbanken skriver videre at inntjeningen til de børsnoterte næringseiendomsselskapene fremdeles er svak. Fallende markedspriser reduserer verdiene av bankenes pant. Det bidrar til å gjøre næringseiendomsselskapene avhengige av aksjeutstedelser for å overholde lånebetingelser på bankgjeld.

Flere av de store aktørene hentet derfor inn ny egenkapital i løpet av første halvår 2009, men sentralbanken gjør et poeng av at utstedelsene er gjennomført til tegningskurser langt under aksjekursen. I mange tilfeller er differansen over 50 prosent. Kapitalen er blitt brukt til å nedbetale gjeld og opprettholde låneforpliktelsene overfor bankene.