Uenige om det meste

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var under et seminar i Oslo torsdag at eiendomsdirektør Aili Klami i Norwegian Property trakk frem flere kontrakter som hun mener viser at næringsmeglernes anslag på 2500-3000 kroner i CBD-området (Aker Brygge/Vika) er for lavt. 2500-3000 kroner er riktig nok snittanslag, men Klami kunne vise til svært så høye leiepriser i Verkstedhallene – Stranden 3 – på ”Brygga”:

For et kontorfellesskap, der størrelsen på det utleide arealet er ukjent, har Norwegian Property oppnådd hele 4750 kroner per kvadratmeteren. Det er bare 100 kroner under det meglerhuset Arctic Securities betalte for Haakon VIIs gate 6 i august 2007. Leiekontrakter kan imidlertid ikke sammenliknes uten videre.

3850 kronerFor et utleid areal på 300 kvadratmeter i Verkstedhallene, har Norwegian Property oppnådd 3850 kroner meteren. Klami viste også eksempler på mindre lokaler nede på 2000-tallet. DnB NOR Næringsmegling fremholdt i begynnelsen av oktober at man kan leie topp lokaler i CBD-området for 3300 kroner kvadratmeteren.

Eiendomsdirektøren trakk likevel frem inngåtte leiekontrakter i det såkalte Terminalbygget – Stranden 1 – som en bekreftelse på det hun mener er leiepriser over markedsoppfatningen:– Et areal på 250 kvadratmeter er leid ut til 3800 kroner kvadratmeteren i året.– Et areal på 1200 kvadratmeter har Norwegian Property oppnådd 3150 kroner meteren for.– Et areal på 400 kvadratmeteren gikk unna for 3250 kroner per kvadratmeteren.

I tillegg er det kjent at DnB NOR betaler Norwegian Property 3300 kroner kvadratmeteren for å leie hovedkontoret på Aker Brygge på ca 23 000 kroner kvadratmeter frem til 2013. Eiendomshuset Malling & Co skrev i en rapport i oktober at denne prisen var for høy og ikke representativ for dagens nivå, og de påpekte også at leietiden i den nye kontrakten er gått ned fra syv til fire år.

Hva er CBD?Aili Klami gjorde videre et poeng av at CBD er et begrep med ulikt innhold. For Akershus Eiendom er CBD knyttet til Vika og Aker Brygge, for DnB NOR Næringsmegling omfatter området også nye Bjørvika og regjeringskvartalet. Klami mener for øvrig at Tjuvholmen og Bjørvika blir de største konkurrentene til Aker Brygge det kommende året.

Som om ikke det var nok, arealledigheten i Oslo vurderes av Akershus Eiendom til 6,0 prosent i andre halvår 2009. Denne ledighetsdefinisjonen omfatter lokaler som blir ledige i løpet av de nærmeste tre månedene.

DnB NOR Næringsmeglings tilsvarende anslag er 8,1 prosent, men dette ledighetsbegrepet omfatter lokaler som blir ledige i løpet av de nærmeste tolv måndene. Norwegian Propertys ”ledighet” er derimot nede på 1,8 prosent (lokaler som står ledige). Selskapets kontorportefølje er likevel ikke representativt for den bredere markedsledigheten.

11 prosentUnion Næringsmegling anslo i mai i år CBD-ledigheten til hele 11 prosent, men denne høye ledighetsraten omfatter utflyttingen av Storebrand-bygget.

Norwegian Propertys CBD-eksponering er for øvrig elleve eiendommer på totalt 148 000 kvadratmeter, hvorav kontordelen utgjør drøyt 96 000 kvadratmeter.

I tredje kvartal inngikk Norwegian Property 21 nye leieavtaler, der leieprisene i gjennomsnitt var 22 prosent høyere enn eksisterende nivå. Potensial for leieprisøkning ved reforhandlinger er ved utgangen av tredje kvartal eksternt estimert til 6,4 prosent.