– 4500 kroner var toppen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Jones Lang LaSalle (JLL) konkluderte nylig med at at prime rents for kontoreiendommer i Oslo er ned hele 33,3 prosent det seneste året. Prime-nivåene i dag vurderes til 3000 kroner kvadratmeteren av Akershus Eiendom, som er JLLs norske premissgiver.

– 4500 kroner var representativt for flere forskjellige bygg i 2007-08. Vi så også noen høyere leienivåer, enten ved reforhandling eller for mindre arealer, fastholder Eggen overfor NeNyheter.

Begrepet ”prime” er imidlertid ikke entydig. Ragnar Eggen sier at panelet til Dagens Næringsliv (DN) og JLL bruker noe forskjellige definisjoner av ”prime”, altså prestisjelokaler. Smalere utvalg– 4500 kroner var det høyeste tallet som ble benyttet her. Det er et litt smalere utvalg av eiendommer enn det som brukes i DN-panelet, sier Eggen

– Er JLL-metodikken og definisjonene de samme i alle landene, slik at de er sammenliknbare over landegrensene?– JLL-definisjonene er satt for å være det. I de fleste byene gjelder det et relativt sett større areal enn i Oslo, men det reflekterer gjerne størrelsen på de betalingsvillige segmentene i næringslivet, svarer analysesjefen.

Eggen mener en definisjon som eksempelvis ”øvre kvartil” blir meningsløs å definere som prime.– Øvre kvartil av hva? Det blir vanskelig å sette spesifikke tall på mikrosegmenter, sier han.

Norwegian Property synes å være uenig med næringsmeglere og analytikere om hva man kan oppnå av prisnivåer på eksempelvis Aker Brygge. Selskapet gjør et poeng av at de oppnår priser godt oppe på 3000-tallet, men at enkelte aktører prøver å prate ned leieprisene.

– Hvor tett jobber Akershus Eiendom med utleierne når dere fastsetter nivåene?– Vi jobber ganske tett med utleierne. Forskjellen er at mange av Norwegian Propertys kontrakter er reforhandlinger, og gjerne av mindre arealer. Her har leietakerne spesielle preferanser, og de ønsker gjerne å unngå flyttekostnader, sier Eggen

Akershus Eiendom definerer CBD-området i Oslo til Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Ragnar Eggen sier at enkeltbygg i andre områder kan få tilsvarende leier som noen bygg i dette området, men Akershus Eiendom inkluderer ikke disse byggene i volumet av prestisjelokaler.

2800-3000 kroner– Hva mener du gjennomsnittlige kontorkontrakter i CBD-området ligger på i dag?– Gjennomsnittet er noe vanskelig å sette. En del arealer i prestisjeområdet regnes ikke som en del av prestisjesegmentet. Vi mener snittet for høystandard-arealer innenfor prestisjeområdet samsvarer relativt bra med DN-panelets definisjon slik det ser ut i dag, og at snittet for disse ligger et sted mellom 2800 og 3000 kroner per kvadratmeteren, sier Ragnar Eggen.

– Hvor mye spiller løpetiden inn for kontraktsnivået, og for hvilke lengder oppnår man generelt gjennomsnittlig best og dårligst betalt?– For tiden ønsker noen av leietakerne lengre kontrakter enn de respektive utleierne. Det reflekterer at flere opplever at leienivåene ikke har så mye igjen å falle, men dette varierer veldig.

(iStockphoto)