– Drømmetoget har gått

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendomskongen Christian Ringnes var invitert som foredragsholder til DnB NOR Næringsmeglings store høstkonferanse i Oslo onsdag. Ringnes var der for å snakke om å time kjøp og salg i eiendomsmarkedet, og om toget hadde gått for denne gangen.

– Er toget gått? Ja, stoppet det egentlig? Norge fremstår som et lykkebobleland, der renten er presset ned. Drømmetoget har nok gått, det ble aldri noen bølge av tvangssalg. Rammebetingelsene ser likevel usedvanlige gode ut. Med en yield på 6-8 prosent, blir det en positiv yieldforskjell. Det blir ikke røverkjøp fremover, men gode dealer kan man fortsatt gjøre, sa Ringnes.

– Det finnes gode kjøpsmuligheter, men det er dessverre ikke så mange igjen av dem. Man kan håpe å slumpe bort i noen eiendommer med uforløst potensial, men det er blitt langt færre av disse, fortsatte han. Det skyldes at langt flere analyserer eiendom og eiendomsverdier enn tidligere, fortsatte han.

I 2016…Christian Ringnes mener likevel at vi har noen gode år foran oss.– Men i 2016, da blir det fælt, da, når rentevåpenet er brukt opp, advarte Ringnes om faren ved å holde rentene for lave, for lenge. Det kan på lengre sikt utløse en sterk inflasjon og nye bobler.– Nominell rente bestemmer verdien av eiendom på kort sikt. Det er kjempeviktig å se på renten, sa eiendomskongen om rentens betydning i eiendomsmarkedet.

Ifølge Christian Ringnes er timing det viktigste for på bli rik.– Er det noe vits i å time? Ja, jeg har alltid vært opptatt av det, sa Ringnes, og viste grafene til Thon-aksjens og Eiendomsspar-aksjens utvikling de seneste årene. Christian Ringnes gjentok sin beundring for Olav Thon ved å si at ”han er den eldste og klokeste av oss”, men at Thon ikke var like opptatt av timing.

– Problemet med timing er å unngå flokkdyrmentaliteten, og mennesket er et flokkdyr. Vi liker å gjøre som alle andre gjør, sa mannen som leder Eiendomsspar, som per 1. oktober ifølge Ringnes var verdsatt til 5,5 milliarder kroner på OTC-listen.

Timing er også vanskelig, fordi man møtes av argumenter som ”det er annerledes denne gangen”, og det er vanskelig å selge etter 50 prosent oppgang.

– Du må gjøre grundige analyser og tro på dem, men enhver analyse er beheftet med usikkerhet. Dessuten har du ”timelag-problemet”. Offentlige prosesser kan forsinke deg inn i et dårlig marked, spesielt store prosjekter. Det kan gå fire år fra første byggetillatelse til bygget står ferdig, sa Ringnes, og eksemplifiserte sendrektigheten med sitt eget bygg i Hoffsveien 4.

Psykologien verstDet verste ifølge Christian Ringnes er likevel markedspsykologien.– Man lokkes til å kjøpe strategiske porteføljer, men å kjøpe eiendom på topp er alltid galt. Og selv som rik, føler man seg som usigelig fattig. En ting er å skjønne at det er fornuftig å kjøpe eller å selge, en annen ting er å mobilisere tyngde nok til å gjøre det, sa eiendomskongen.

Når er det så riktig å selge?

– Når verdier har steget i lang tid, når det er lav yield, og når du har oppnådd veldig stor fortjeneste i løpet av kort tid. Du bør også selge når det er kjempelett å få lån. Da tenker du at ”nå kan det ikke vare så lenge”, sa Ringnes. Han viste til at bankene i 2007 tok seg mindre betalt for å låne ut med større risiko enn de gjorde et par år tidligere.

– Bankene er som bøfler, de løper i flokk. Når bankene blir redde, da kan det bli farlig, sa Christian Ringnes, mens foilen på lerretet viste en flokk bøfler på vei utfor stupet…