Risikopremie: 4,8 prosent
Den gjennomsnittlige risikopremien i det norske eiendomsmarkedet har vært 4,8 prosentpoeng på 2000-tallet.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det fremkommer av tallmateriale fra Investment Property Databank (IPD) som ble fremlagt på en presentasjon i forrige uke. Tallet er et uvektet aritmetisk gjennomsnitt og baserer seg på underdata fra Norges Bank og Statistisk sentralbyrå.
Risikopremien er her definert som nominell diskonteringsrente, fratrukket den nominelle renten på tiårige norske statsobligasjonsrenter. IPD-oversikten viser at risikopremien var lavest i 2006 på 3,4 prosentpoeng. Deretter steg premien til 4,0 prosentpoeng i 2007, for så å ende opp i rekordhøye 6,1 prosentenheter i 2008.
Sist gang risikopåslaget var tilnærmelsesvis så høyt, var i 2004. Da ble premien beregnet til 5,9 prosentpoeng. Den neste laveste risikopremien som er observert i perioden 2000 til 2008, skjedde i 2001, da anslaget var 3,8 prosentenheter.
En oversikt fra Aberdeen Property Investors fremlagt under den samme konferansen, viser at gjennomsnittlig direkteavkastning for førsteklasses eiendommer – prime yield – i perioden desember 2001 til desember 2008 ligger på ca 6,5 prosent.
Denne yielden var ifølge Aberdeen fallende fra slutten av 2002 frem til desember 2006, da yieldbunnen ble nådd på rett over 5 prosent. Toppnivåene anslås til drøye 7,5 prosent, men vi må nærmere syv år tilbake i tid for å finne slike nivåer.
Aberdeen Property Investors anslår at prime yield stabiliserte seg på rett under 7 prosent mot slutten av fjoråret. Ulike estimater fra næringsmeglere indikerer at prime yield i dag ligger på 6,5-7 prosent, noe avhengig av kontraktenes løpetid, og at yieldtoppen er passert.
Gapet mellom prime yield og de femårige swaprentene (byttelånsrentene i markedet) har variert kolossalt på 2000-tallet. Frem til halvårsskiftet 2002 lå dette gapet ifølge Aberdeen på 50-100 basispunkter, for så å stige markert til 250 punkter – 2,5 prosentpoeng – i første kvartal 2004.
Fra halvårsskiftet 2005 til andre kvartal 2007 var det et dramatisk yieldfall, som endte i et negativt yieldgap på 50 basispunkter. Yieldgapet var ifølge Aberdeen gjennomgående negativt frem til andre kvartal 2008, for deretter å stige til rekordhøye 300 punkter mot slutten av fjoråret. Finanskrisen er hovedforklaringen til denne eksplosive økningen.
Yieldgapet i dag målt mot femårige swaprenter ligger anslagsvis på 225-250 basispunkter. Newsec gjorde nylig et poeng av på NeNyheter at bankene fortsatt betaler høye påslag for lange renter, som smitter over i høye utlånsmarginer for kundene.
