31 000 kroner meteren

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det bekrefter analytiker Gro Anette Byberg i Newsec overfor NeNyheter.

Hun sier at gjennomsnittsprisen for de byggene Newsec verdivurderte i Vika–Aker Brygge-området i første kvartal 2008 var 41 000 kroner per kvadratmeteren. I andre kvartal 2009 var snittprisen 31 000 kroner, en tilsynelatende nedgang på 25 prosent.

– Men her er det ikke de samme byggene som er vurdert. Indeksen vår, som er basert på et representativt utvalg, viser en gjennomsnittlig nedgang på 20 prosent i denne perioden, sier Byberg.

Minimum 2000 kronerSelv om både byggekostnader og tomteverdier har falt siden begynnelsen av 2008, kommer man ifølge Gro Anette Byberg fort opp i et investeringsbehov på 22 000-23 000 kroner per kvadratmeteren for en ny kontoreiendom i Oslo sentrum.

– Med dagens yield-nivå må utviklerne da ha minst 2000 kroner per kvadratmeter i leie for å oppnå nødvendig risikoavsetning og fortjeneste for å sette i gang nye prosjekter, forklarer analytikeren.

Kvadratmeterprisen på byggene er en funksjon av kvadratmeterleien. Denne varierer med beliggenheten og følger konjunkturene opp og ned med ulik volatilitet. Byggekostnadene varierer også med konjunkturene. Fortjenestemarginer og priser på byggematerialer utgjør de viktigste variablene.

Byberg sier at byggekostnadene påvirkes lite av beliggenhet, men er mer avhengig av grunnforhold, riggmuligheter og kvalitet. Disse kostnadene er det derfor vanskelig å lage god og sammenliknbar statistikk av.

– Det er imidlertid vår oppfatning at byggekostnadene har falt 15-20 prosent siden første kvartal 2008, sier analytikeren.

Ifølge Newsec har gjennomsnittlig prime yield – direkteavkastningen for de beste eiendommene – i perioden 2002-2008 ligget 2 prosentpoeng over risikofri rente. Denne risikofrie renten er definert som renten på tiårige statsobligasjoner. Yielden er basert på reelle transaksjoner.

Spist oppByberg sier at avstanden mellom risikofri rente og de siste prime yield-transaksjonene nå er på det høyeste siden 2002. Bankenes kredittmarginer spiser imidlertid opp mesteparten av den historisk høye forskjellen.

– Bakgrunnen er at selv om bankene har fått lettere tilgang til lånt kapital den seneste tiden, betaler de fremdeles et høyt påslag for lange penger, det vil si lange lån. Dette reflekteres i utlånsrentene til kundene og får også en konsekvens for prisingen av næringseiendom, kommenterer Gro Anette Byberg.

Hun sier videre at andre elementer som bidrar til å øke yielden på et bygg, er kort gjenværende leietid, mye ledighet i bygget og beliggenhet i et område der mange kontrakter  løper ut. Yielden øker også som følge av etterslep på vedlikehold, eller en løpende leie som er mye høyere enn det som kan regnes for normal markedsleie på bygget.

– Alle disse elementene bidrar til å øke risikopåslaget for enkelteiendommer. Det er vanskelig å si noe konkret her, men i Oslo må man regne med yielder på mellom 7,0 og 7,5 prosent på kategoriene under prime, sier Gro Anette Byberg.

(iStockphoto)