Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Nederst i artikkelen har vi ved hjelp av eiendomsrådgiveren Newsec listet opp større transaksjoner de seneste ukene og månedene, med blant annet yieldanslag, salgssum og gjenværende løpetid i leiekontraktene. En fellesnevner er den lange gjenværende løpetiden i leiekontraktene til de kjøpte eiendommene/porteføljene.
– Alle transaksjonene den seneste tiden som vi viser til, har lange kontrakter. Lange kontrakter innebærer lavere risiko, og det er svært etterspurt i dagens marked. Wilhelmsen-bygget på Lysaker gikk for 6,7 prosent, som er tilnærmet prime. Gode bygg med lange kontrakter i Oslo sentrum vil være ettertraktet og er forventet å kunne medføre en prising på rundt 6,5 prosent, i dagens marked, sier analytiker Gro Anette Byberg i Newsec til NeNyheter.
Yieldeksemplene er basert på løpende avkastning, det vil si årlige løpende leie-eierkostnader/kjøpesummen. Begrepet ”prime yield” reflekterer hva investormarkedet på det nåværende tidspunkt mener er de beste eiendommene i dagens marked.
Transaksjonene har tatt ulik tid før de er i boks. Byberg trekker frem at Western-Geco bygget i Asker har vært til salgs i godt over ett år. De andre opplistede transaksjonene har tatt fire-fem måneder.
Konkurranse– Vi har til og med hatt budkonkurranse på enkelte bygg, noe som har vært fraværende det seneste året. Dette mener vi reflekterer et positivt stemningsskifte i markedet, sier hun. Salgsprosessen på Western Geco-bygget i Asker ble som nevnt startet for over ett år siden. Salget har endelig kommet i havn nå som bygget er tilnærmet ferdig. Kontrakten er ifølge Byberg lang, der yielden er på 7,5 prosent.
– Dette er ett prosentpoeng over det Newsec karakteriserer som prime yield og reflekterer etter vårt syn byggets beliggenhet i Asker. Det er et nytt bygg, med lang kontrakt og lite ledighet, så her er risikopåslaget etter vår mening knyttet til beliggenhet, spesialtilpasninger til leietakeren og risiko rundt restverdien etter kontraktsutløp. Men det er ikke like mange kjøpere til et kontorbygg i Asker som det er til et kontorbygg sentralt i Oslo, sier Gro Anette Byberg.
– Hva vil du si om yieldforskjellen mellom de beste og de nest beste eiendommene?– Det er flere interessenter på bygg i Oslo enn andre steder i landet, og det er derfor mer kamp om disse byggene. Oslo har derfor tradisjonelt sett hatt en skarpere prising, det vil si en lavere yield enn andre byer, svarer Byberg.
NormaliseringNewsec forventer som blant annet DnB NOR Næringsmegling at bankmarkedet det nærmeste året vil normalisere seg, slik at man innen ett år kan låne penger til en mer normal margin på mellom 1 og 1,25 prosentpoeng. Dette er ventet å bidra til at yieldene går noe nedover, som vil få en positiv effekt for verdien av næringseiendommer.
– Vi forventer også at leieprisene vil falle i noen måneder til, som vil virke i motsatt retning på eiendomsprisene. Innen utgangen av 2010 forventer vi at prime yield vil være 6,25 prosent, mot 6,5 prosent nå. Vi forventer et ytterligere fall på ca 5 prosent i CBD-segmentet i 2009 og deretter en utflating i leieprisene, sier Gro Anette Byberg.
Alt annet like, vil en nedgang i yielden på 25 basispunkter føre til en oppgang i eiendomsprisene på 4-5 prosent.
– Basert på dette, og gitt troen på en utflating i leieprisfallet fra 2010, vil disse to effektene utjevne hverandre, slik at vi tror at bunnen nå er nådd i denne nedgangsperioden, sier Gro Anette Byberg.
Transaksjoner:
Eitzen-bygget (bildet) – 6,75 % – 150 mill. – 10 år i gjenværende leietidWilhelmsen-bygget, Strandveien 20 – 6,75 % – 522 mill. – 15 år i gjenværende leietidWestern Geco – kontor – 7,5 % – 512 mill. – 15 år i gjenværende leietidKiellands Hus – handel – 7,5 % – 225 mill. – 8 år i gjenværende leietidHandelsportefølje Østlandet – 8 % – 175 mill. – 10+ år i gjenværende leietidDyrskuveien 13, Ullensaker – lager/kontor – 7,5 % – 170 mill. – 13 år i gjenværende leietid
Kilde: Newsec
