Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Hun har allerede satt tunga i høyt gir. Gro Boge fra vestlandsfjorden Samnanger har anlegg for krappe verbale svinger. Hun er som en slags blanding av Kristin Halvorsen og Ingvild Bryn.
Minst like modig som dem må hun være, en av svært få damer blant mannlige toppsjefer i eiendomsbransjen. Setningene skytes ut på syngende dialekt, det høres nesten som kulokk. Frimodig, med mye sjarm og kneggende latter.
Normalt i 2010– Vi ser oss alltid om etter eiendommer. Men livselskapene er i en konsolideringsfase etter finanskrisen nå. Eiendomsandelen vår er høy nok. Vi er kresne – det er lite i markedet av interesse. Vi er ikke aktive hverken på kjøp eller salg, men porteføljen vokser likevel som følge av utviklingsaktivitet.
– Hvor lenge tror du krisa varer?
– Normaliserte forhold får vi neppe før i 2010. Vi forvalter Vital Eiendomsfond, som er et ubelånt eiendomsfond spesielt tilpasset pensjonskasser og institusjonelle kunder som ønsker eiendomseksponering. Det er risikabelt å snakke om timing i eiendomsmarkedet, men om vi noen gang skal gjøre det, så tror jeg det er et riktig vindu å få opp eiendomsandelen nå. Vi vil derfor foreta en emisjon i fondet i løpet av høsten. Vi legger vel et tak på 700 millioner kroner.
– Dette er et uttrykk for optimisme?
– Ja, vi er offensive, og jeg tror det er riktig for en institusjonell investor som har lite eiendom å skaffe seg det nå. Jeg tror vi kan skaffe gode eiendommer hvis vi går ut og begynner å søke.
Fra sine avkjølte kontorer både i Bergen og på Lysaker følger hun markedet og gjør hva hun kan for å oppfylle Vital-eiernes avkastningskrav.
På møterommet på Lysaker er det ingen gardiner. Men persiennene holder sola ute. Lyse jordfarger på et tekstilflak ved siden av er fine å hvile blikket på. Kunsten på veggene er mer særpreget og ikke helt lett å tolke.
– Skjer det noe særlig på eiendomsmarkedet nå i denne varmen?
Hun svarer med et ertelystent blikk og smil, før hun slår fast at eiendomsmarkedet er utfordrende.
To milliarder i årlige leieinntekter– Det skjer jo nesten ingen transaksjoner. Det har ikke vært noen hittil i juni, men det går rykter om at det kommer et par i løpet av kort tid. Det er fortsatt stor avstand mellom selger og kjøper, og næringsmeglere og verdivurderere står midt i mellom og setter stort sett dagsordenen i pressen. Kjøperne forholder seg til det budskapet som blir malt i pressen, og det er ganske negativt.
– Eller realistisk?
– Det vil alltid være rom for flere tolkninger i et illikvid marked. Det er likevel ikke helsvart på leiemarkedet, vi leier fortsatt ut til relativt ok markedspriser. Vi har en god kontantstrøm. De markedene som ble priset mest opp for to år siden, går mest ned nå, og det er helt naturlig. Men fortsatt vil kontrakter som kommer til utløp som hovedregel ha en høyere markedspris ved reforhandling enn kontrakten som utløper.
– Hvilken strategi har dere for å manøvrere dere gjennom finanskrisa?
– Det viktigste nå er utleiearbeidet og å unngå stor ledighet.
– Noen spesielle knep for å få til det?
– Det å ha lojale leietakere som ønsker å være hos deg, er en veldig langsiktig prosess som du legger grunnlaget for i gode tider. Vi er opptatt av kundetilfredshet, det jobber vi systematisk med og har kontinuerlig fokus på. Det er svært gledelig at hele 92 prosent av våre kunder gjerne vil fortsette leieforholdet når leieforholdet utløper.
– Har ledigheten gått opp for dere også?
– Ledigheten var i 2007 og 2008 historisk lav. Den har økt noe, og for porteføljen totalt har den økt med i knapt ett prosentpoeng i løpet av 2009 til 3,4 prosent. Det er nok utsikter til noe mer økning i ledigheten fremover. Men jeg sover godt om natten. Dette skal vi klare å håndtere. Vi har en profesjonell og dyktig organisasjon.
Vital Eiendom er store. Bare Olav Thon Gruppen er på samme nivå. 32 milliarder kroner er verdiene beregnet til. To milliarder kroner velter inn på kontoen som leieinntekter hvert år. Kontorsegmentet utgjør 43 prosent av porteføljen, som ellers består av hotell (17 prosent), kjøpesentra (21 prosent), bygg i utlandet (mest Sverige, 18 prosent) og prosjekter under utvikling.
Synlige i Stockholm og MalmøVital Eiendom eier bygg for seks milliarder i Sverige. Porteføljen er økende, noen eiendommer ligger i Malmø, en i Gøteborg og de fleste i Stockholm. Der bygger de hotell, Stockholm Waterfront, et milliardprosjekt som skal være ferdig neste år og som de skal leie ut til Rezidor. Vital eier også to andre hotellbygninger i Stockholm, som Stordalen leier og drifter i regi av Nordic-kjeden. Disse hotellene var Vitals første kjøp i Sverige. Der har Vital vært siden 2002.
– Gir hoteller solide leieinntekter?
– Ja, hotellsegmentet er et viktig satsningsområde for oss. Vi er opptatt av å ha en diversifisert portefølje for å redusere volatiliteten i eiendom. Diversifisering er viktig både mellom segment og geografi.
Kontorsegmentet svinger mest. Statistikker viser at kontorleiene i Oslo er på samme leieprisnivå i 2008 som de var i 1988. Kjøpesenter er langt mer stabilt, ledigheten er null, og på gode sentre er det heller en kø av leietakere. Men, butikkjedene er selektive i forhold til etableringer nå.
– Finanskrisen har vel først og fremst berørt kapitalvarene?
– Ja, biler, flatskjermer og byggevarer, ting man ikke må ha. Mat og drikke, klær og sko derimot, unner man seg. Gode byhoteller har det heller ikke så aller verst. Det er fortsatt fullt på hotellene i Oslo sentrum.
– Kommer dere til å øke andelen av kjøpesentre i porteføljen?
– Det er ikke så veldig mange sentrale, gode kjøpesentre til salgs. Derimot utvikler vi våre egne sentre kontinuerlig, for eksempel Sørlandssenteret. Her har vi slått oss sammen med Olav Thon Gruppen og vi kommer i fellesskap til å videreutvikle Sørlandssenteret til et av landets større kjøpesenter. Kjøpesenter og hotell er markedsplasser som må utvikles, ellers dør de.
Jo, hun kan sin kapitalistiske teori: Ekspander eller dø!
Eiendomsmarkedet er attraktivt– Du har sagt at tiden kan være inne til å kjøpe eiendom nå?
– Noe må skje før du kan få markedet ordentlig i gang igjen.
En eiendomsinvestor i dag realiserer en avkastning på et sted mellom fem og åtte prosent, og da har du en god situasjon så lenge du har en god finansiering. Det er begrensede muligheter for å få en bedre avkastning alternativt. Hvorfor skal du da selge? Du vil heller kjøpe, fordi avkastningen er så god. Men du får ikke tak i de gode eiendommene.
– Hvor høyt tror du yielden vil gå?
– Jeg tror vi er omtrent på toppen. Ser du den i forhold til de lange rentene er gapet rekordhøyt. Det er unaturlig! Det reflekterer jo at man mener at risikoen i eiendom har økt i et langsiktig perspektiv. Jeg tror den over tid skal noe ned, men ikke tilbake til 2007-nivå. Derfor: Har du lav eiendomsandel nå, er en institusjonell investor og skal ha en godt diversifisert portefølje, så er det nå du skal investere.
Ja, hvorfor kan ikke også en kvinnelig siviløkonom snakke markedet opp, når så mange mannlige siviløkonomer gjør det?
Menn, kvinner og ambisjoner– Du er blant de mange kvinnelige siviløkonomer som har kommet de siste tjue åra. Men dere tjener dårligere enn mennene fra samme kull?
– Lønnsforskjellene mellom menn og kvinner innenfor samme kull forteller en del om menns og kvinners valg etter utdanning. Det overrasker meg. I mitt kull, som Dagens Næringsliv kalte det ”gyldne” 83-kullet, med 30 prosent kvinner, hadde mennene nesten halvannen million i årslønn i snitt, mens kvinnene hadde noe over 600 000. Men det var et utvalg menn som dro kraftig opp på herresiden.
– Hva slags tanker gjør du deg om det?
– Jeg tror det er stor forskjell på ambisjonene og hvor mye kraft du ønske å legge ned i jobben.
– Som sjef i Vital Eiendom har du vært ambisiøs og nådd langt?
– Ja, det har jeg gjort.
– Ikke som mange andre av kvinnene?
– Nei, det er sant, du må velge å jobbe en del for å komme opp. Du kan dessverre ikke jobbe seksti prosent og samtidig vente på direktørtittelen.
– Har du jobbet mer enn 100 prosent?
– Det blir ofte litt mer enn hundre, men jeg prøver å begrense meg. Det er mange fronter en skal lykkes på her i livet.
– Var det opplagt at du skulle velge siviløkonomstudiet?
– Egentlig skulle jeg bli ingeniør! Jeg nærmer meg jo det faget nå!
Hun ler denne trillende fjord-latteren sin igjen, det er nesten som bølgeskvulp.
– Du er rasjonell og tallorientert?
– Det er realfag som gjelder for meg.
– Men hvorfor økonomistudier?
– Helt tilfeldig!
Mens hun ler, forsyner vi oss av sprudlende vann.
– Jeg søkte på realfaglinjen på gymnaset, men havnet på samfunnsfaglinjen fordi noen feilregistrerte karakterene mine. Da fadesen ble oppdaget, ville jeg ikke bytte tilbake til reallinjen. Det er sånne beslutninger du kan gjøre når du er 16-17 år.
– Dermed sitter du her?
– Økonomi er interessant, og jeg har stortrivdes både under utdanning og i arbeidslivet.
Liker seg i et stort konsernSiden tidlig 2004 har hun har jobbet i Vital Eiendom, som leder av økonomi- og IT-staben. Toppjobben fikk hun i vår. Som nyutdannet siviløkonom og finansanalytiker begynte hun i 1988 i det som het Bergen Bank. Der hadde hun bare tenkt å være i to år, så skulle hun finne på noe annet. Men, neida.
– Jeg tenkte at det ikke var så veldig spennende å jobbe i bank. Litt tørt. Men jeg fikk jobbe i finanskonsernet DnB NOR og var i banksystemet på controller-siden, kundesiden og til og med innen fiskeri og kapitalforvaltning. Jeg har fått lov å prøve meg uten å miste nettverket og kutte båndet til en god arbeidsgiver.
Hun sier siste setningen med trykk på hvert ord.
– Når dere bygger nytt, hvor høyt opp i systemet treffes beslutninger om arkitektoniske løsninger? Hvor sentral er du her?
– Det var litt av et spørsmål! Jeg vil alltid fronte beslutningen i forhold til oppdragsgiver. Jeg sikrer at vi har en god prosess. Jeg gjør meg gjeldende, men vi er et godt team, det er masse flinke folk i denne bedriften, og de slipper jeg til.
– Hvor ivrig er du etter å være med?
Hun vrir seg litt i stolen, men beholder det offensive smilet.
– Jeg har ikke sittet i direktørstolen mer enn snaue tre måneder. Jeg har ikke hatt gleden av å være med på utviklingsprosjekter fra bunnen av ennå. Men det kommer nok, og jeg synes byggeskikk er spennende.
Lysaker Brygge fikk Statens Byggeskikkpris. Det er hun stolt av.
– Sånne priser gleder oss veldig, dette å utvikle arkitektonisk flotte bygg, som står for noe.
– Hvilke av Vitals eiendommer banker hjertet ditt ekstra for?
– Jeg liker godt Akerselva Atrium, det er et flott og grønt bygg. Hovrätten i Malmø er også en flott og særegent bygg. Jeg tror også Stockholm Waterfront kommer til å bli et flott signalbygg med glassfront mot sjøen og Stadshuset, der Nobelprisen deles ut, på den andre siden,
– Glass i fasaden, sier du. Er det energieffektivt?
– Vi legger stor vekt på energieffektive bygg. Nye bygg skal være energieffektive. Stockholm Waterfront er kalkulert til å overoppfylle Green Buildings energikrav og har løsninger både i forhold varmepumpe med saltvannsledning og spesielle anlegg for energigjenvinning. Vi investerer mye i energiøkonomisering og arbeider systematisk i forhold til en energiplan som har målsetting om 15 prosent besparelse over en 5-årsperiode som mål. Dette gjør at det blir lave strømregninger, ikke bare til glede for leietakerne, men også fordi det er viktig samfunnsøkonomisk at vi får ned strømbruken.
– Vi er en viktig samfunnsaktør når vi utvikler eiendom som markedsplasser og byområder. Klarer vi å lage gode byrom, så lykkes vi.
Synlig og åpenHun har direkte lederansvar for åtte personer, alle er ledere. Totalt er det 105 ansatte i Vital Eiendom.
– Som leder står du i frontlinjen, både internt og utad. Vi er en stor aktør, og vi skal være synlige. Jeg ser på det som en viktig del av jobben
– Jeg var ikke tung å be når du ville gjøre dette intervjuet, ikke sant? I NæringsEiendom skal vi definitivt være.
– Hvor åpen er du i forhold til dine medarbeidere om personlige ting?
– Jeg er generelt ganske åpen. Men det er en balanse. Jeg er ikke den som bruker mye tid på jobben for å snakke om privatlivet mitt. Jeg er nok mest fokusert på å gjøre jobben i det daglige.
– Hvordan går det for deg å kombinere en såpass god karriere med familielivet.
– Det viktigste er å velge seg en god mann!
– Det er på plass?
– Jeg tror det er oftest slik at kvinnene tar størst ansvar hjemme. Hos oss er det ganske jevnt fordelt. Han er sannsynligvis flinkere i heimen enn meg. Vi har to barn i tenårene, så det er nok å drive med.
Foto: Linn Cathrin Bye/Kolonihaven.no
