Renten har all skyld
Fallet i næringseiendomsmarkedet på 10-20 prosent kan tilskrives økte swap-renter.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det skriver analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom i en kommentarartikkel i den seneste utgaven av Kapital.
Eggen peker på at den tiårige swap-renten (byttelånsrenten) har steget fra 3,9 prosent på bunnen i midten av 2005 til 5,7 prosent i mai i år.
”Dette har isolert sett en betydning på omtrent 180 punkter på en lav yield-eiendom fra 2005, noe som alene skulle tilsi i nærheten av et 20 prosent verditap”, skriver Eggen i artikkelen.
Avkastningskravet til næringseiendom var imidlertid uforandret fra midten av 2005 til juni 2007, da swaprenten var oppe på 5,5 prosent. Ragnar Eggen begrunner påstanden med observerte transaksjoner i slutten av halvåret.
”En kjøper som finansierer 75 prosent av transaksjonen ville da, ved 100 punkters margin og 5,25 prosent salgsyield, få fattige 1,5 prosent egenkapitalavkastning første år, og mange kjøpere konkurrerte på disse nivåene”, skriver Eggen.
Bankenes marginkrav har også gått kraftig opp. For ett år siden var det nede i 30 punkter for enkelte aktører, nå etter subprime-krisen og kredittskvis må de betale 100 basispunkter, 1 prosentpoeng.
Ragnar Eggen mener at de siste fem prosentene av verdioppgangen i fjor var usunn, fordi oppgangen skjedde etter at lange renter hadde begynt å stige. Men en sterk etterspørsel og en ”boom-faktor” i markedet drev verdiene videre opp.
(iStockphoto)
