Det store forsvarskuppet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Høegh Eiendom og Lars F. Windfeldt tok sjansen da Skifte Eiendom skulle selge Forsvarets Overkommando-bygg på Huseby for tre år siden. For 240 millioner kroner fikk eiendomspartnerne et bygg på 26.500 kvadratmeter som var fullstendig fritt for leietakere. Med på kjøpet kom en tomt på 35 mål. Mange ristet på hodet og mente det var et spekulativt kjøp på grensen til galskap.– Vi valgte å gjøre det fordi vi synes at store og krevende prosjekter er spennende. Det er slike kjøp som man med et godt håndlag og god timing kan få store inntjeningsmuligheter ut av, sier Windfeldt til NæringsEiendom.Og gode inntjeningsmuligheter var det. Det viser utviklingen de tre årene Windfeldt og Høegh Eiendom har hatt bygningen.

48 mill. i leie?– Det har gått veldig bra. Vi har leid ut 54 prosent av arealet. Vi har brutto leieinntekter på 25 millioner kroner. Hvis vi klarer å videreføre samme snittleie på resten av bygget vil det gi årlige leieinntekter på 45 til 48 millioner kroner, sier Windfeldt.Blant leietakerne er det offentlige virksomheter som Omsorgsbygg, Bydel Vestre Aker, NAV og Oslo Tannhelsetjenester.

– Vi har lange kontrakter med gode leietakere, sier Windfeldt.Dersom partnerne klarer leieinntekter på 48 millioner og det legges til grunn en yield på 6,5 prosent (yielden trekkes opp av beliggenheten, men ned som følge av attraktive leietakere), vil verdien på bygget ligge på 738 millioner kroner. I så fall har Windfeldt og Høegh Eiendom tjent nesten en halv milliard kroner på eiendommen. I tillegg kommer oppsiden fra en eventuell utvikling av en tomt på 35 mål.

God finansieringDa Windfeldt og Høegh Eiendom kjøpte FO-bygget uten leietakere fikk selskapet en god finansiering.

– I forhandling med selger ble vi enige om en selgerkreditt på 140 millioner kroner som skulle løpe til desember i år. I tillegg tok vi opp et obligasjonslån på 100 millioner. Dermed fikk vi en fornuftig finansiering. Med finansieringen visste vi at vi hadde tre år på å få inn nok leieinntekter til at vi kunne refinansiere, sier Windfeldt.Han eier 28 prosent av bygget som markedsføres under navnet Husebyparken, mens Høegh Eiendom har de resterende 72 prosentene.Nå jobber DnB NOR Næringsmegling og Foss & Co. med å få på plass leietakere til de ledige 12.000 kvadratmetrene.

– Det er økende etterspørsel etter eiendom i randsonen til Oslo Vest. Med den komfortable leiestrømmen som sikrer oss en refinansiering jobber tiden for oss. Vi vil gjerne ha store leietakere inn på lange kontrakter og vil ta tiden til hjelp. Vi jobber med to større situasjoner nå i høst, sier Windfeldt.

Mens mange av eiendomsutviklerne som snuste på FO-bygget tenkte boligutvikling, var det hele tiden klart for Windfeldt og Høegh Eiendom at eiendommen, som var i tipp-topp stand, skulle brukes til kontorformål. Forsvaret har brukt mellom 80 og 90 millioner kroner på å oppgradere bygningen, slik at kjøperne slipper å foreta store investeringer i forkant av at det kommer inn leietakere.

– De vi konkurrerte med så for seg rivning og en massiv boligutbygging. Vi har satset på å la bygget stå og beveget oss i retning av allmennyttige formål, sier Windfeldt.