Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Etter ti år som Linstows fremste mann i Baltikum, ble han gründer og styreleder i det nye eiendomsselskapet Eastern Property, som planlegger å gå på børs neste år. Nå er det Moskva som gjelder for Egil Bauer-Nilsen.
Forretningsideen er enkel: Kjøpe lønnsomme næringsbygg i Moskva, helst bygg under oppføring og med definerte leietakere, i regi av et selskap med norsk kapital og russisk nettverk.
Bauer-Nilsen forlot Linstow tidlig i år og vier seg nå helt til Eastern Property AS. 400 millioner kroner er i denne omgang skaffet til veie fra norske og utenlandske små og middels store investorer. Det gikk helt greit, forteller han.
– Vi har klart å reise den kapitalen som er nødvendig for å komme i gang. Målet er nå å få på plass en permanent organisasjon, delvis i Moskva og delvis i Skandinavia, for å ha kontakt med leietakere og kunne sette i gang nye prosjekter. Vi er i bemanningsfasen nå.
Samarbeider med Colliers
Han har jobbet med hotellprosjekter i Russland og Ukraina for Linstow i siste to-tre årene. De har fungert som en spydpsiss inn mot det russiske markedet.
– Etter å ha jobbet i Baltikum mer eller mindre i ti år, vil jeg si at forholdene i Russland er ganske stabile. Man kan mene mye om Putin, men han har i hvert fall brakt stabilitet og forutsigbarhet i forretningslivet. Når man treffer forretningsfolk på gata, er de svært vestlig orientert. Mange av utfordringene i eiendomsmarkedet i Russland handler først og fremst om å utvikle prosjekter og få på plass alle formalitetene før man kan begynne å bygge. Mye av dette arbeidet hopper vi over med vårt selskapskonsept.
– Hvorfor vil dere ikke selv føre opp nye bygg i større målestokk?
– Det tar veldig lang tid å bygge nytt, systemet er utrolig formalistisk. Det kan normalt ta opp til fem år.
Eastern Property jobber gjennom meglere i regi av Colliers i Moskva. De finner objekter som Eastern tar stilling til. Colliers i Norge fungerer som management på innkjøpssiden. I Moskva jobber Eastern med flere meglere. Bauer-Nilsen er også aktivt med på dette.
Eastern Property så på ti forskjellige eiendommer og plukket ut tre. Så blinket de ut ett prosjekt som de nå forhandler frem en kjøpekontrakt på, et stort lagerkompleks på 61 000 kvadratmeter, sør i Moskva, strategisk plassert like ved en motorvei. Her kommer velrenommerte vestlige selskaper til å leie. Kanskje også noen russiske.
– Er markedet i Moskva brennhett?
– I Moskva er det veldig få kvadratmetere med det vi kaller A- og B-eiendommer, bare tiendedelen av det vi har i Oslo, men det finnes jo mange C- og D-bygninger. Det vil være et press på A- og B-markedet, fordi flere og flere utenlandske selskaper etablerer seg, samtidig som russiske selskaper er nødt til å flytte opp i kvalitet for å få tak i arbeidskraft. Næringsbyggmarkedet vil være hett i mange år framover.
Lagerbygg — en ineffektiv sektor
Bauer-Nilsen tror lagersektoren er den sektoren med størst ineffektivitet i den russiske økonomien. I Moskva med 12 millioner mennesker stiger varehandelen med 15-20 prosent hvert år samtidig som antall biler stiger raskt, så man kan tenke seg hvordan behovet en mer smidig logistikk vokser, påpeker han.
– Vil aksene mellom flyplassene rundt Moskva og sentrum være interessante områder å utvikle eiendom i?
– Absolutt. Her etableres det handelsvirksomhet og annen virksomhet, men dette tar tid. Fra et logistikksynspunkt er ikke flyplasser så viktig. I Moskva er det er et marked for utviklede eiendommer, men på sikt vil vi se på muligheter også i andre byer.
Han ser et stort potensial etter hvert som det blir lettere for utlendinger å komme inn i dette markedet. Men de lokale eiendomsaktørene må være med. De kan dette best.
30 prosent avkastning?
– Hva forventer dere å få igjen for investeringen din når selskapet går på børs?
– Jeg vil ikke spekulere i hva aksjekursen vil bli, men vi forventer en interessant økning fra dagens kurs. Det er der min upside og motivasjon ligger. Men jeg er langsiktig.
– Aksjonærene er stilt i utsikt å få en avkastning på opp mot 30 prosent?
– Det er to faktorer som er verdidrivende her, den ene er direkteavkastningen i form av yield som prosjektet gir, og så er det et forventet fall i yield’en over tid, og der får du økt verdi.
– Ligger det her en forventning om en kraftig økning i leieprisene?
– Leieprisene i Moskva i de beste lokalene ligger i dag noe høyere enn i Oslo, og vi forventer en leieprisøkning. At ikke den har vært større, skyldes nok at det finnes en god del billige lokaler, som fungerer som en buffer mot leieprisutviklingen. I hotellmarkedet derimot, har det vært en fantastisk økning i leieprisene og romprisene. Men der mangler det buffere.
– Hvorfor ikke også satse på hoteller?
– Nei, det er en annen virksomhet hvor du sjelden får en garantert leie. Du er mer avhengig av managementkontakt med internasjonale selskaper som ikke gir garanti for leien som vanlige leiekontrakter gir. I et voksende marked kan dette være interessant, for da betyr ikke den garantien så mye, men dette passer ikke inn i vårt konsept. Vi lager et selskap der vi fjerner utviklingsrisikoen ved å eie bygg med lange leiekontrakter, som et finansielt konsept. Vi vil neppe gå inn i drift av eiendom. Det vi er gode på, er innkjøps- og finansieringsfunksjonen, å finne eiendom til riktig pris på rett sted. Vi skal ha driftsfunksjoner i eierselskapet, men de kan outsources.
Kapital til nye prosjekter
– Er det slik at kapitalstrømmen i Vest-Europa er så stri at det bare er å ta handa i den og fylle bøttene med begge hender?
– He-he- … jeg tror ikke det er så enkelt. Vi har nok mer tillit til investorene enn som så, men det er klart at i en sånn setting som dette så spiller investorene like mye på jockeyen som på hesten. Og det forplikter. Vi skal levere. Og med eiendom og en organisasjon på plass, så har vi et grunnlag for å gå ut og hente inn mer kapital, opp til 2 milliarder, har vi sagt.
Da har de kapital til å lete etter nye prosjekter, og det kommer de til å gjøre, forteller Bauer-Nilsen, i et tempo de har kontroll på.
Koumykov – med bånd til den rikeste
Eastern Property har fått med seg Azamat Koumykov i styret. Det er et lite scoop. Den 30-årige fremstormende eiendomsmannen har ansvar for eiendommene til en av Russlands rikeste menn, aluminiumsbaronen Oleg Deripaska. Mange er utviklingseiendommer.
– Azamat er med på å identifisere og vurdere eiendommer, så er det opp til oss og teamet fra Colliers å ta beslutninger. Selv om han i mine øyne er ung, er det utrolig hvor mye erfaring han har fått i den brytningstiden russerne gjennomlever. Han er utdannet i USA og har jobbet en del år i Colliers. Han har med seg en del vestlig finansiell kultur fra sin USA-tid. Mest interessant er likevel det nettverket Azamat har, og at Deripaska lar sin eiendomssjef sitte i vårt styre. Det forteller mye om hva russiske forretningsfolk ser og hva de vil. De skjønner at transaksjoner og kontakter vestover er av betydning. Det har vært en fantastisk økning i direkte utenlandsinvesteringer i Russland, fra 5-6 milliarder kroner til over 40 milliarder nå. Mye er nok russiske penger som kommer tilbake. En god del av dette vil gå til eiendom, tror vi. Dette markedet har ikke modnet skikkelig ennå. Vi må huske at russerne har ikke sett på eiendom som et finansielt instrument, slik vi gjør, de ser fortsatt på det som et produksjonsmiddel
– Peker andre byer i Russland seg ut som interessante for eiendomskjøp?
– Det er en hel rekke store nummer-to-byer. Ved siden av St. Petersburg, har vi Kaliningrad og Katrinburg. De vil utvikle seg. Men markedet for ferdig utviklet eiendom er fremdeles først og fremst Moskva.
– Ser du mange russiske eiendomsmeglerselskaper?
– Ja, men som filialer av internasjonale selskaper. Det er også en enorm vekst av konsulentselskaper og revisjonsselskaper. Og de rekrutterer russere. Russland sitter på en betydelig kapital av utdannet arbeidskraft.
Dollarøkonomi
Den internasjonale delen av eiendomsbransjen i Moskva er en dollar-økonomi. Både leie og kjøp betales i dollar. Selv leieprisjusteringene er knyttet til US Consumer priceindex, CPI, rentene og belåningene også.
– Vi har en dollarfinansiering tvers igjennom. De kostnadene vi har i rubler er driftsutgiftene på en eiendom, men de betaler leietakeren uansett.
– Hvor er euroen oppi alt dette?
– Den kommer nok etter hvert. I Baltikum betydde dollaren mye, men der har de skiftet til en EU-økonomi.
– Kan selskapet bli nasjonalisert?
– Nei, ånden er ute av flasken. Den kan ikke stappes tilbake igjen. I det siste har myndighetene definert noen industrier som strategisk viktige for nasjonen, energisektoren er en slik. Eiendom er ikke definert som av strategisk interesse. Det er naturlig, for eiendom er vanskelig å ta med seg. Tvert imot, her ønsker myndighetene investeringer fra utlandet, for å få modernisert eiendommer. Det er også et enormt behov for å modernisere boligsektoren. Mye av den kapasiteten som finnes i entreprenørbransjen, går med til å bygge boliger. Dette går på bekostning av næringsbyggingen.
Kreativ, logisk og hyggelig
Egil Bauer-Nilsen er kjent for å være både svært kreativ og ha nese for gode muligheter, sier Per Håvard Lindquist i Linstow, som kjenner ham godt. – Men spesielt strukturert er han ikke, legger han til.
– Egil kombinerer forretningsmessig kreativitet med evne til å tenke logisk i strategiske diskusjoner. Hans styrke er å skape ny business. Også er han er veldig positiv og hyggelig kar. Jeg kan godt legge til at Egil også er et følelsesmenneske. Han tenker ikke bare på tall.
Bauer-Nilsen er ikke spesielt happy for bli portrettintervjuet, innrømmer han.
– Det har med min natur og gjøre, jeg vil heller snakke om det jeg gjør, ikke om hvem jeg er.
Han tok økonomutdanning i England i 1980, jobbet han i seks-syv år og tok en master i management i Chicago. Vel så viktig er hans fire-årige McKinsey-erfaring. Der kom han i kontakt med eiendoms- og entreprenørbransjen i Skandinavia. I 1994 begynte han i Nydalens Compagnie for å håndtere den eiendomsmassen som ble igjen etter all industrinedleggeingen.
– Vi solgte Nydalen Park, med oppgjør i aksjer i Royal Christiania, som vi utviklet videre. Så fusjonerte vi med Linstow Eiendom i 1998. Jeg ble viseadministrerende og jobbet tett sammen med Per Håvard Lindquist. De bestemte seg for å satse på Baltikum, og jeg gikk løs på den oppgaven.
Han flyttet til Riga i Latvia i 1998 og bodde der en periode med familien sin. Da var det utvikling av kjøpesentra og hoteller det handlet om, både i Latvia, Estland og Litauen.
50 år og småbarnsfar
Egil Bauer-Nilsen er fra Haugesund og har utferdstrang, som haugesundere ofte har. Han kunne godt tenke seg å flytte til utlandet på ny. Men ikke til Moskva. Med to barn på åtte og elleve år, blir det litt plundrete, sier 50-åringen, som har vært gift med den samme kona hele sitt liv.
– Jeg kom sent i gang med barn, men så er det desto mer moro! Kona jobber også, men vi klarer å håndtere barna på en grei måte.
– Har du tid til egne interesser?
– Jeg er jo mye på reisefot, det er jo nesten en hobby i seg sjøl, men jeg bruker mye tid på fjellet, der har jeg hytte. Det er min store interesse, for da kommer jeg meg bort og får være sammen med familien.
