Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ideen om Northern Logistic Property (NLP) fødtes hos First Securities ifjor høst. Meglerforetakets makroanalyse av skandinaviske eiendomsselskaper viste at det er rom for et rendyrket, børsnotert logistikkeiendomsselskap i den øvre enden av markedet ditt sultne investorkroner kan finne veien.
I Skandinavia er det ingen reelle alternativer til Northern Logistic Property, ble konklusjonen til First Securities. Grunnleggende trekk ved den økonomiske utviklingen ga også et grunnlag for å satse, mente man. Endringene i den internasjonale arbeidsdelingen medfører at produksjon flyttes ut og mengden av gods som transporteres inn, vokser. Importen vokser også med den jevnt stigende kjøpekraften i Skandinavia. Etter amerikanske mønster øker dessuten bruken av få, store hovedlagre som betjener markeder på tvers av nasjonale grenser. Ledende logistikkforetak er i stigende grad opptatt av Nord-Europa som én region.
Portefølje til ti milliarder– Oslo Areal, Norgani og Norwegian Property viser at det nå er aksept for børsnoterte eiendomsinvesteringsselskaper. Vi mener investorene ønsker mest mulig rendyrkede selskaper slik at de kan sette sammen porteføljen selv, sier direktør Terje Nesbakken.
– Alternativet til de rendyrkede er å investere i diversifiserte eiendomsselskaper, som svenske Kungsleden.
NLP skal ikke bare kunne investere i lagereiendommer, men også i lager- og transportfasiliteter i tilknytning til flyplasser og havner hvis slike viser seg egnet. Ambisjonen er ikke liten. Målet er en portefølje verdt ti milliarder kroner og et samlet areal som passerer én million kvadratmeter. Flertallet av objektene skal ha et areal på over 10.000 kvadratmeter.I mars begynte Nesbakken & Co. forhandlinger med 50/50-eierne av 14 svenske Ica-lagre, amerikanske General Electric Real Estate og det engelske eiendomsforetaket London & Regional. Den svenske dagligvaregiganten solgte sine lagerbygg til disse for noen år siden for å leie dem tilbake.
– Det ble harde forhandlinger og mye frem og tilbake. I slutten av juli hadde vi imidlertid kommet så langt at vi kunne undertegne en intensjonserklæring. En slik portefølje bør ha én eier for å kunne utvikles ordentlig.
Svenske fristelserDet er nok å utvikle. Ica-porteføljen har et totalareal på nesten 550.000 kvadratmeter, er verdt 4, 4 milliarder og ligger spredt rundt i du gamla, du fria. Gjenværende leietid er ca. 10 år og direkteavkastningen 6,4 prosent. Ica-porteføljen skal danne fundament for ekspansjon ikke bare til Norge, Danmark, Finland, men også Baltikum og Russland der den sterke økonomiske veksten frister.
– Hvorfor valgte dere å starte hos søta bror?
– Utgangspunktet var makroanalysen, oversikten vi har over logistikkeiendom og betingelsene i det svenske marked. Det har et fornuftig leienivå og lagerbygg til priser betydelig under de norske, noe som beskytter hvis markedet skulle falle. Her til lands må man regne med å gi 50-70 prosent mer pr. kvadratmeter for tilsvarende bygg.
Sveriges sydlige halvdel er det mest sentrale området i Skandinavia. Veiene og jernbanenettet er velutviklede og skal utvikles ytterligere. Gode havner kompletterer bildet. Store deler av det øvrige Skandinavia nås over natten, som ofte er et krav i leveransesammenheng. Med slike fordeler og sentral beliggenhet reduseres faren for at lagerbygg blir stående uten leietagere.Elkjøp og IKEA er blant de foretak som har sett fordelene med Syd-Sverige og plassert sine gigantiske hovedlagre her.
Lette å finne, vanskelige å kjøpePengeflytterne i Næss, Risan & Partners var med da 900 millioner i egenkapital ble hentet inn tidlig i høst, stort sett fra det norske marked. 130 norske investorer, alt fra privatpersoner til institusjoner, tegnet seg. Med 10 prosent andel gjorde Nordea Liv seg til største aksjonær. Trondheim kommunes kraftfond tegnet seg med 50 millioner og viser at det tror på logistikkbyggvisjonene. Andre store investorer var Wilh. Wilhelmsen og flere investeringsselskaper.
En obligasjon på 360 millioner i det norske marked bidro på toppen av egenkapitalen. NLP er så langt tiltenkt en lånegrad på 80 prosent. 900 millioner ga dermed en kjøpskonto på 4,5 milliarder. – Er det lett å finne logistikkeiendommer med svært god beliggenhet?
– De er lette å finne, men ikke like lette å kjøpe.
– Hva kjennetegner et godt lagerbygg?
– Det skal ha god teknisk standard, god takhøyde og mange porter. Gulvstyrken må være høy og gulvet så jevnt som mulig. Her teller effektivitet i alle ledd. Selv små ujevnheter i gulvet er uheldig. Den gode beliggenhet innebærer en viss befolkning rundt slik at varestrømmen har et tilstrekkelig volum og nødvendig arbeidskraft er tilgjengelig for lagervirksomheten.
– Det betyr også noe at myndighetene legger godt til rette for slik virksomhet, utdyper Terje Nesbakken.
Ellers må vei, jernbane og havner være av god kvalitet og tilgangen til dem enkel. Store logistikkselskaper legger sterk vekt på jevn flyt og ønsker for eksempel enklest mulig påkjøring på motorvei.
6-7 prosent direkteavkastningSparebank 1 Gruppen eier 25 prosent av First Securities. Enkelte av bankene i gruppen kastet seg på den første emisjonen og begynte tidlig å sende kundene lokkesignaler. Disse må ha latt seg lokke, for 15. november var aksjer for ca. 210 millioner ikke lenger på bankens hånd. I annen halvdel av november bisto også andre banker, som First Securities har hentet penger fra, med spredningssalg. Herigjennom bytter aksjer for nok et par hundre millioner eiere.
– Høstens emisjon blir vel neppe den eneste?
– For tiden arbeider vi med fire, fem konkrete prosjekter, primært i Sverige, som vi håper å komme i mål med i løpet av noen måneder. Gjør vi det, må vi hente inn flere hundre millioner til. First Securities sikter mot en direkteavkastning på seks-syv prosent i NLP.– Et bekvemt mål som ikke lover for mye?
– Det er ikke vanskelig å finne risikofylte lagerbygg med en direkteavkastning på ni, ti prosent. I den øvre enden av markedet må man betale for gode leietagere, beliggenheter og teknisk standard. Det reduserer direkteavkastningen og risikoen.
I kalkylene har First Securities likevel en internrente på 13 prosent. Da har man regnet inn et utviklingspotensial på 100.000 kvadratmeter i de ledige tomtene i den anskaffede porteføljen.
Stabile leieinntekterLagerbygg har flere fordeler sammenlignet med kontorbygg. Byggene er enkle og lett å føre opp uten store kostnadsoverskridelser. Å bytte leietager koster heller ikke skjorta slik det ofte gjør i kontorbygg. Ingen leietager skal ha nye tepper i alle rom.
– Kostnadene er forutsigbare og begrensede når man bytter leietager i lagerbygg. Leieinntektene er dessuten betydelig mer stabile enn de er innen kontor- og handelseiendom.
Lagre bør ikke kjøpes til over byggekostnaden, mener First Securities. I Sverige ligger denne på 8000-10.000 kroner pr. kvadratmeter. I Norge på 12.000-13.000. Betaler man mer, er det lettere å bli utkonkurrert av et billigere bygg litt lenger unna. – Lagerbygg legges som regel utenfor tettstedene der det fortsatt er nok tomter og tilsvarende tomtepriser. Dette kan gjøre det rimeligere å leie et nytt bygg ikke så langt unna. Innen logistikk er det lett å flytte litt på seg.
I pressområder er det likevel ikke så enkelt. Her er gode beliggenheter et knapphetsgode med høyere verdi enn ellers. Skal man finne et rimeligere leieforhold, må man flytte langt ut med de økte kostnader det kan medføre.
Oslo eller SverigeFirst Securities er for tiden på jakt etter en adm. direktør til sin logistikkbyggbaby. På begynnelsen av 2007 skal vedkommende være funnet. Både nordmenn og svensker er blant de aktuelle. Administrasjonen vil første omgang bestå av en håndfull personer og plasseres enten i Oslo eller Sverige.
– NLP skal drive internasjonal virksomhet, blant annet i Baltikum. Det trekker i retning av Sverige. Plasseringen er likevel ikke avgjort ennå.– Når kommer noteringen på Oslo Børs?
– Den kommer i løpet av første halvår 2007. Allerede før jul skal vi likevel være inne på den unoterte listen, erklærer Terje Nesbakken.
