Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Bård Bjølgerud i SEB Enskilda syr sammen konsepter og selskap som skal friste småsparere, storsparere, investorer i inn- og utland til å putte ledige penger i eiendom. Han har etterlatt seg en liten rad av tiltrekkende, oppegående og velfødde sparegriser.
Han jobber med corporate finance og overlater svært lite til tilfeldighetene. Velforberedt som en toppidrettsutøver er han klar til å svare på ekle spørsmål, grundigere enn de fleste definerer han rammene for intervjuet. Kanskje er det nettopp derfor alt går så glatt, tonen er så åpen, og atmosfæren så laid-back? I denne settingen kunne han sikkert ha snakket om Norwegian Property en hel dag. Babyen hans. Men også han kan slappe av. Han tok seg tid til 3-4 ukers ferie i sommer. En helt normal ferie, som han sier. Og innimellom, litt jobb.
– Våre kunder tar jo også ferie i juli. Men vi gjorde to emisjoner i juli, en i Norgani og en i Norwegian Property, da var jeg tilgjengelig, det er en del av jobben. Jeg trives med det.
– Ja, hva var beveggrunnene til å samle penger til og sy sammen eiendomskometen Norwegian Property?
Fyller et hull i markedet– En vesentlig årsak var at det norske markedet var slik at hvis du skal investere i eiendom, må du enten være veldig kapitalsterk, eller profesjonell og i stand til å kjøpe eiendommene selv. Du må ha en langsiktighet i strategien.
– Men vi har jo syndikatene?
– Ja, de er kommet de siste fem-seks årene, men de er stort sett bygd rundt enkelteiendommer. De har en profil med lange kontrakter, det blir nærmest som å kjøpe en obligasjon, de er lite likvide. Det vi har prøvd å gjøre er å fylle et hull i det norske markedet. Det er få selskaper som er børsnotert, og fordi det ikke har vært investeringsmuligheter for enkeltindivider eller aksjeinvestorer, har de sett på eiendomsmarkedet som uinteressant, selv om eiendom er spennende. Men kan vi komme opp med selskaper med karakteristika de er kjent med og samtidig er eksponert for eiendom, da er de med. Norwegian Property er et godt eksempel på et slikt produkt. Man kan kjøpe poster ned til noen hundre kroner og selge dem akkurat når det passer. Transaksjonskostnadene er veldig lave, det er bare kurtasje, lavere enn i det unoterte syndikeringsmarkedet. Du kan ta raske beslutninger, markedet er gjennomanalysert og transparent. Det er mange aktører som kan hjelpe deg. Utlendingene tenker på samme måte. For første gang har vi fått selskaper som passer dem, Oslo Areal, Norgani Hotels og nå sist Norwegian Property.
– Vi har jo hatt slike eiendomsaksjeselskaper tidligere?
– Vi kan nøste opp hele historien. Vi kan gå tilbake til Nydalens Compagnie som ble kjøpt av Wilhelmsen-systemets Linstow Eiendom, mens Avantor og Industrifinans ble kjøpt opp av Rasmussen, Home Invest ble børsnotert, men så tatt av børs og tatt inn i Stordalens svenske børsnoterte selskap Capona. Olav Thon, som på mange måter er en strålende eiendomsvirksomhet, er desverre en illikvid aksje. Steen og Strøm har en fastlåst eierstruktur, slik kan du gå opp hele løypa. Oslo Areal ble kjøpt opp. På den måten er ikke selskapet tilgjengelig for investor, men i det svenske markedet er det tvert om. Der er det mange selskaper som er delvis likvide. Der er det få syndikater.
– Hvordan skal dere hindre at Norwegian Property havner i samme situasjon som de selskapene du nevnte?
– Dette går seg til, veien blir til mens man går. Strategien er i alle fall ganske klar. Det tar alltid litt tid å eksekvere en slik strategi, vi er kommet langt på kort tid. Størrelse er viktig.
Jobbet døgnet rundt– Hva har dere gjort for å få selskapet så stort på så kort tid?– Vi har gjort dette før. Det som har skjedd er at vi, dvs. de fire bankene, rådgivere, advokater, teknisk kompetente folk, Pareto og andre involverte, har jobbet i fra seks til ni måneder. Vi begynte med det konseptuelle, så har vi analysert markedet for å se hva vi vil ha, lokalisert eiendommene og begynt å verdivurdere dem, vi har sett på eiendommer for fra 35 til 40 milliarder kroner, vi har sagt nei til veldig mye, og pr.i dag har vi eiendom for 14 milliarder fordelt på 40 bygg. Mange har jobbet dag og natt for å komme dit. Vi er avhengig av å komme i posisjon i forhold til dem som eier eiendommene, og vi er avhengig av å ha beslutningsdyktige eiere og styre. Det har vi.
– Har dere beregnet hvor mange årsverk det har gått med til å etablere Norwegian Property?
– Vi teller ikke årsverk. Det er så mange involverte, i hele 2.kvartal har det vært flere hundre personer involvert, fra Enskilda, Pareto, bankene, PWC, Thommessen, OPAK, BER, styret, mange engasjert av oss. Jeg kan si 40-50 årsverk, men jeg vet ikke.
– Er det noe sånt som ligger til grunn når dere har beregnet honoraret på 200 millioner kroner fra selskapet, eller går det mer på betalingsvilligheten?
– Det er markedspraksis på dette også. Advokatene og revisorene har sine timesatser, bankene sine etableringsprovisjoner ved lån, også videre, det er veldig gjennomsiktig, og når du kommer med dette honoraret og hva vi har tjent, så skriver avisene et tall, og det får stå for disse avisenes regning. Jeg kommenterer ikke det tallet. Våre mandater og honorarer er et forhold mellom oss og kunden, dvs. styret i selskapet, her legges det til grunn hva som er praksis i markedet. Hvorfor det blir store tall, er fordi selskapet er blitt stort. Det er hentet inn mange milliarder i egenkapital, og bankene har gjort et enormt stykke arbeid. I løpet av to år har Enskilda finansiert kjøp av nesten 150 eiendommer for Norgani, Oslo Areal og Norwegian Property. Når det blir så store tall blir alt det andre stort også.
Deltar ikke på budrunder– Har det vært vanskelig å kjøpe disse eiendommene?
– Vi er veldig bevisste og klare på å ikke være med på budrunder. I den grad vi skal gå inn i en forhandling, så må det skje eksklusivt. Men samtidig finner vi fort ut om vi blir enige, vi mister ikke tid, derfor er det rimelig kostnadsfritt å få testet ut hva eiendommen er verdt. Slike prosesser har vi kjørt parallelt.
På SEB Enskildas luftige og minimalistisk innredede kontor i toppetasjen på Filipstad Brygge 1 går det i flaskevann og kjeks. Bjølgerud omstiller seg langsomt til helgemodus denne fredags ettermiddagen. Bak ham reiser boligblokkene på Tjuvholmen seg med rekordfart. Mørke, regntunge skyer ruger over oss. En byge slipper seg løs. Flott, sier Bjølgerud og tenker kanskje på Norwegian Property som sikkert har noen plener og beplantninger som skriker etter vann. Eiendommene ligger stort sett i Oslo sentrum, men ikke bare. Porteføljen pr. 10. august er næringseiendommer innen kontor og butikk i de fire største norske byene. Verdisnittet ligger på 323 millioner pr. eiendom, de er sentralt beliggende, og de har lange leiekontrakter med kvalitetsleietakere, gjerne offentlige etater og børsnoterte selskaper.
– Men dette er eiendommer med lite utviklingspotensial?
Ingen byutvikler– Det er et lite innslag av det, men dette er ikke nybyggingsprosjekter. Jeg tror ikke Norwegian Property skal drive noe særlig byutvikling, bygge ut eiendommer og lage arkitektkonkurranser. Vi kjøper ferdigutviklede eiendommer og tilfører dermed kapital til dem som utvikler eiendom. Sånn sett tror jeg at vi har gitt Linstow ved å kjøpe det ferdigutviklede Aker Brygge kapital til å sette i gang nye prosjekter. Dermed kan vi være en finansieringskilde for prosjektutviklere.
– Hvor ligger verdiøkingspotensialet i NP?
– Leiekontrakter skal jo reforhandles med jevne mellomrom, og vi tror at vi har kjøpt disse eiendommene ganske rimelig.
– Fordi det er nettopp dere som har kjøpt dem?
– Det er flere måter å tenke på her. Selger har vært fornøyd med pris, det kan ha skjedd ting i markedet etterpå som har gjort at eiendommene har steget i verdi, det kan være kombinasjonen pris og aksjer som kanskje øker i verdi. Det kan være at selgerne ser på summen av det de får nå og kursstigning som veldig interessant. De får lyst til å være med videre, putte penger inn i en større konstellasjon, i et selskap som er mer optimalt kapitalisert med en belåning på rundt 75 prosent, et selskap med eksponering mot et større antall eiendommer, mye mer likvid også videre. Oslo, Stavanger og Trondheim er på mange måter de mest likvide markedene vi har i Norge innenfor denne type eiendom.
– Det skjer jo noe i Nord-Norge nå, både i Hammerfest og Kirkenes? Vurderer dere dette?
– Vi har ikke vurdert Nord-Norge veldig grundig, og det er ikke en del av strategien.
– Interessen for eiendom har vokst voldsomt de siste årene?
– Det er jo ikke lenge siden at det å kjøpe eiendom i Tønsberg for eksempel var helt uaktuelt. Randsonemarkedene er i korte perioder in. Men dette er lokale markeder for lokale aktører.
Ikke skyt med hagle– Du har sagt at man bør ikke skyte med hagle inn i eiendomsmarkedet?
– Vi tror at når man lager et objekt som noen vil putte pengene inn i, må man ha en strategi som er veldig klar og fokusert på den type eiendom du skal kjøpe, belåningsgrad, leiekontraktenes lengde og kvaliteten på eiendom. Gjennom dette forteller vi investorene hva vi putter inn i selskapet. I fond er det mer tilfeldig hva som kommer inn. Jeg tror at med en fokusert og klar strategi, veldig presise målsettinger med hensyn til avkastningskrav og type eiendom, så er sjansen for suksess større, fordi risikopremien faller. De som vil putte penger inn i dette vet hva de får.
– Det er et konservativt element i denne strategien?
– Det er litt som høna og egget: Skal vi hente pengene først og så finne på hva vi skal investere i, eller skal vi prøve å finne ut hva selskapet skal inneholde, og så hente pengene? Og det er det siste vi har gjort.
Snittyielden i Norwegian Property er 6 prosent, det nordiske snittet ligger på 5,3 prosent, leser vi i presentasjonsmaterialet.
– Hvor følsomt er Norwegian Property for konjunktursvingninger??
– Norwegian Property er på mange måter eksponert mot norsk økonomi som de aller fleste andre aktører innenfor eiendom, men selskapet er mindre konjunkturfølsomt. Den eiendommen med høyest kvalitet er den mest robuste og går aldri av moten. Når vi i tillegg har sikret leieinntektene gjennom leiekontrakter med åtte års varighet i snitt, og har solide leietakere, er selskapet ikke like utsatt for kortsiktige svingninger. I tillegg har vi belånt dette 75 prosent og bundet renten i 6-7år. Det plasserer selskapet inn i en korridor der bevegelser rundt ikke påvirker oss veldig mye når det gjelder inntekter og kontantstrøm.
Han bretter ut investor-materialet og peker ivrig på en kolonne:
– Se på denne leietakerlisten. Den er det ingen som slår. Vi registrerer store selskaper som Nordea, EDB Business, If Skadeforsikring, Statoil, Skanska, Aker Kværner, Fokus Bank, Rikshospitalet, Oslo Sporveier, Telenor, Leif Høegh, Arbeidsdirektoratet, joda, her er det mye kapital tyngde og offentlig soliditet. Risikoen for at leieinntektene blir borte er liten.
Øker eiendomsomsetningen – Er dannelsen av Norwegian Property med på å øke eiendomsomsetningen i Norge?
– Ja. Vi bringer kapital inn i markedet som ellers ikke ville vært der. Slik sett øker vi likviditeten. Så bringer vi en dynamikk inn markedet som gjør at eiendom bytter hender noe raskere og med vesentlig større transaksjonsvolumer nå enn bare for noen år siden. Dermed skjer det noe med prisingen av eiendom.
– Hva med grensene mot finanskapitalen, som nå bringes mer aktivt inn i eiendomssektoren, flyter disse kapitalstrømmene mer sammen?
– Det er mulig, for NP og andre tilsvarende selskaper dekker et tomrom både i eiendomsmarkedet og aksjemarkedet og for investorer generelt. Vi gjør ikke bare noe med egenkapitalsiden, men også fremmedkapitalsiden. Vi flytter mye lånevolum og gjør på mange måter markedet større på lånesiden, og da blir det norske markedet også mer interessant for internasjonale banker. Det skal normalt påvirke prisingen av fremmedkapitalen, og det vil ta noe tid. Vi gir investorer og banker en mulighet til å få den eksponeringen de ønsker seg. Investorer prøver seg i dag med asset allocation: Hvor skal jeg putte sparepengene mine? Hvordan allokere livselskapets penger? Så mye i eiendom, så mye aksjer, så mye obligasjoner. Vi gir en mulighet til å få en vekting inn mot en eksponering mot norsk økonomi som er mer optimal enn det de kanskje finner andre steder. Også der fyller vi et tomrom.
Prisdrivende– Og da driver man prisene på næringseiendom opp?
– Ja, det kan du jo delvis si, men det vi gjør er å erstatte en del direkte investorer. Men du har et poeng. Aberdeen som et fond har kommet opp de siste årene, det samme med Orkla Finans, Acta og Pareto, det blir flere aktører, og det pløyes mer penger inn i eiendom, det kan nok drive prisene opp. Men det er vi ikke alene om.
– Mener du at kapital generelt forvaltes ulønnsomt i Norge i dag? Torstein Tvenge har jo gått tungt inn i Norwegian Property, og han vet vel litt om hvor det lønner seg å plassere kapital?
– Nå tror jeg at Torstein fortsatt er ganske bredt eksponert, men han har et poeng. Det han mener å si er at timing is everything. I én periode er det én type selskaper som er interessante, og i andre perioder er det andre ting som er mer interessant, og da får man være pragmatisk.
Petter Jansen overtar stafettpinnen– Eiendommene i NP forvaltes og driftes av ulike selskaper. Vil dere gjøre noen endringer her?
– Nå er Petter Jansen, den tidligere SAS-direktøren, ansatt som adm. dir., og med ham i spissen vil de ansette forme organisasjonen ut fra hva som er optimalt. Ut fra erfaringene med Oslo Areal og Norgani, er det viktig at selskapet har sin egen administrasjon og fyller alle kompetanseområdene internt. De trenger ikke gjøre alle jobbene, men de skal ha ansvaret for leietakernes behov. Driftingen av eiendommene er, og blir, outsourcet. Hvem som skal utføre det i fremtiden, må selskapet selv beslutte. Poenget er å ha folk internt som kan drift og forvaltning og passe på kvaliteten. Eiendommene har en del utviklingsmuligheter, vi skal som sagt ikke bygge nytt, men det er rom for ombygging, påbygginger og tilpasninger. Vi har identifisert ganske mange ekspansjonsmuligheter i porteføljen. Vi har bygg i Oslo sentrum som kan bli større. Slike oppgaver kan outsources, men selskapet må ha en eller to internt som kan lede disse prosjektene.
– Det blir uansett en liten administrasjon i forhold til selskapets verdier?
– Det gjenstår å se om det blir femten eller tyve eller femogtyve. Petter Jansen får et hovedansvar her.
– Hvorfor ble han ansatt som sjef? Han har ikke mye eiendomsbakgrunn?
– Han er en veldig spennende leder og har fått fantastiske skussmål fra omverdenen. Han var tilgjengelig etter at han sluttet i SAS, og selv om han ikke har veldig bred eiendomsbakgrunn så tror vi at han kan tenke nytt på organisasjonssiden. Vi ville finne den virkelig optimale kandidaten som både skal bygge opp, foredle videre og kommunisere mot leietagere og offentlig sektor, ha en profil utad mot eierne og samtidig ha dynamikk. Vi tror ikke nødvendigvis at han eller hun finnes innenfor eiendomssektoren. Petter Jansen er en slik mann.
– Hva er din rolle nå i Norwegian Property, etter at Petter Jansen er ansatt?
– Nå er vi ferdige med fase 1. Nå går vi og Pareto gradvis over i en normal og tradisjonell rådgiverrolle. Det vil gå over de neste seks til tolv månedene. Vi flytter over kunnskapen og rollene. I dag har selskapet leid inn en administrasjon på syv-åtte personer, som etter hvert skal erstattes av en ansatt administrasjon.
Ikke ”eiendomskonge”– NA 24 kaller deg ”eiendomskonge”. Føler du deg som det?
– Pressen liker å spisse ting og dele ut titler, og det er lite jeg kan gjøre noe med, så det er ikke noe jeg skal mene noe om. Hvis det er noen som i denne sammenheng skal defineres som eiendomskonge, så er det SEB Enskilda.
– Du har ikke noen konkrete eiendomsinteresser selv?
– Bare de eiendommene jeg bruker selv. Vi i Enskilda prøver å være ryddige her. Vi har etablert investeringsobjekter som vi selv kunne tenke oss å investere i. Men vi har valgt å ikke være eksponert, for det kan bli kritisert. Jeg har ikke aksjer i dette selskapet.
– Hvorfor synes du dette med finans og økonomi er så fascinerende?
– Jeg synes krysningen mellom aksjemarkedet, eierne og selskapene er veldig spennende, og det er her du finner finans. Det er på mange måter veldig konkret og har en egen dynamikk der det er prosesser som ofte får raske avklaringer. Du treffer også veldig mange spennende mennesker, beslutningstagerne, og du får være med på å påvirke beslutninger.
– At du da får være med på noen kjendisfester er ren bonus?
– Javel.
Bjølgerud er 41 år og har jobbet med finans helt siden han gikk ut fra NHH i Bergen som siviløkonom i 1992. Han jobbet i Finansavisen de tre første årene etter NHH og deretter i to meglerhus, Alfred Berg og Enskilda Securities.
– Gjør det noe med livsstilen din å være så aktiv innen finansvirksomhet?
– Jeg tror ikke jeg har endret meg så mye som person i disse 14 årene. Bjølgerud er gift og har to barn og kommer fra Asker, men bor nå på Snarøya..
– Det blir en hektisk høst?
– Ja, SEB Enskilda er rådgiver både for Norgani, Oslo Areal og Norwegian Property, selskaper som er i ulike faser. Vi jobber med en rekke andre ting, både her og i utlandet, i Baltikum, sammen med andre, vi både selger og kjøper.
– Kommer du til å sette i gang enda et Norwegian Property-prosjekt i høst?
– Vi får se
Og plutselig titter sola frem på ny.
